A armadilha do financiamento imobiliário

“Uma pessoa com problemas graves de visão, mas sábia, evitará qualquer confronto físico com quem esteja bem das vistas. Do mesmo modo quem tem pleno domínio da visão deve evitar se bater com uma pessoa já treinada com a falta de visão que a convide para um confronto físico em um quarto escuro”, me conta Victor José Hohl, ex-economista do Banco Central que divide com a gente, através desse blog, das palestras e treinamentos, os bastidores do sistema financeiro no Brasil.

Ao aceitar as orientações que nos são “vendidas” pelos gerentes de bancos que tentam substituir a parceria adotada pelos corretores imobiliários nos tornamos cúmplices das aplicações realizadas. E, ao mesmo tempo, suas vítimas preferidas.

Sem estarmos preparados com as reflexões que emergem da autoconsciência financeira, corremos o risco de sermos levados para o quarto escuro dos banqueiros e assumirmos, passivamente, os imensos custos que nos serão impostos através de financiamentos que duram 15, 20, 30 anos.

Com um resultado perverso: com a exaustão da renda de uma vida toda, que será transferida dos nossos incautos bolsos para os cofres dos bancos e financeiras.

Bolha imobiliária

A isca da casa própria faz sentido porque vivemos, no Brasil, sob o domínio do “déficit habitacional” ancestral. Que já impregnou nossa cultura, hábitos e DNA. O déficit habitacional no Brasil é de 5,4 milhões de moradias, de acordo com a Nota Técnica Estimativas do Déficit Habitacional Brasileiro por Municípios, do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), divulgado em maio de 2013.

De um lado o déficit habitacional e do outro a ilusão criada com a suposta queda das taxas dos juros adotados em nossa economia, que apesar das recentes oscilações negativas, ainda são as maiores taxas mundiais.

E no meio está a classe média brasileira ansiosa pela garantia de um teto para chamar de seu. Classe média submetida às manipulações financeiras vigentes que transformam a aquisição da casa num investimento, e que nem sempre é a decisão mais acertada. Especialmente se a compra comprometer o rendimento da família por períodos de 25, 30 ou 35 anos.

Ao combinar a oferta de crédito, sempre de acordo com os interesses unilaterais do sistema financeiro, com o déficit habitacional de 5,4 milhões de moradias, o Brasil experimentou entre 2007 e 2012 uma valorização real (descontada a inflação) de 80% dos imóveis novos, segundo cálculos publicados pela Revista Exame.

Uma valorização excessiva que aponta para uma bolha imobiliária que deve, segundo alguns especialistas em mercado imobiliário, se exaurir entre 2014 e 2015.

De acordo com o professor Robert Shiller, foto ao lado, da Yale University, um dos principais estudiosos do mundo sobre preços de ativos e bolhas, “uma bolha é algo contagiante que nasce da percepção das pessoas que é fácil ganhar dinheiro com algo”.

Em entrevista a João Sandrini, para o Infomoney, Robert Shiller foi taxativo: “A mídia ajuda a criar essas bolhas com textos que sugerem a possibilidade de alta prolongada. Os bancos fazem sua parte concedendo crédito imobiliário para gente que não tem condições de pagar, porque depois eles vão revender esses créditos a investidores na forma de produtos financeiros (esclarecimento nosso: que nos Estados Unidos e na Europa ficaram conhecidos como subprime). Aconteceu nos EUA e acho que está acontecendo no Brasil agora”.

Portanto, se você ainda não incluiu a “autoconsciência financeira” nas suas decisões de investimento, sugerimos que pelo menos acompanhe as simulações que os próprios bancos nos repassam, certos que estão que não compreenderemos, e que devem (ou deveriam) nos servir de alerta máximo.

Simulação

Entre, por favor, no site http://simuladorimobiliario.poupex.com.br/, vinculado ao Banco do Brasil. Terá acesso, portanto, a informações acima de quaisquer suspeitas.

Simulamos um financiamento para um jovem com 31 anos, que acumulou uma poupança de R$ 100 mil, para dar de entrada no imóvel residencial, avaliado em R$ 360 mil.

O mais difícil é você acertar a renda (combinada ou individual) necessária para garantir o crédito. Descobrimos, na nossa simulação que a renda ideal é de R$ 9.950,04.

Com todas essas garantias (a entrada significativa de R$ 100 mil, o emprego estável, uma renda bem acima da média e a vinculação do crédito ao imóvel avaliado em R$ 360 mil), a prestação será fixada, no sistema Price, em R$ 2.487,51. 

Que terá a primeira prestação decomposta da seguinte maneira:

Amortização	R$	116,25	(+)
Juros	R$	2.155,83	(+)
FIA(Fator de Incremento da Prestação)	R$	113,60	(+)
Seguro MIP (Morte ou Invalidez Permante)	R$	44,72	(+)
Seguro DFI (Danos Físicos do Imóvel)	R$	39,60	(+)
IOF (Imposto sobre Operação Financeira)	R$	0,00	(+)
TGC (Tarifa de Gestão de Crédito)	R$	17,50	(+)

Como fizemos a simulação adotando a tabela Price, que mantém as prestações mais ou menos estáveis, mas reajustadas mensalmente através da Taxa Referencial (TR), é possível termos uma ideia de quanto o incauto comprador pagará só de juros ao final de 30 anos.

Basta multiplicar os juros médios mensais de R$ 2.155,83 por 360 meses (30 anos) e concluirá que sua família, filhos, filhas, gatos e cachorros repassarão algo perto de R$ 776.098,80, ao sistema financeiro. 

Ou três vezes o valor da dívida assumida, que era de R$ 260 mil, lembra-se?. Ou mais de duas vezes o valor nominal da residência, de R$ 360 mil.

Você poderá fazer a conta de outra maneira, igualmente assustadora. De cada duas casas financiadas, em parâmetros similares ao que adotamos aqui, uma é transferida para cofres do sistema financeiro.

Hora da poupança

Victor José Hohl na sua tranquila sabedoria de um economista que passou mais de duas décadas nos bastidores do Banco Central nos alerta que a hora é de apostar na poupança. 

Principalmente, por se tratar de uma aplicação sem taxas e controlada por quem investe. “Sem ter que sustentar intermediários”, diz. "É por isso, que muitos analistas financeiros condenam a poupança", nos avisa. 

Quem poupa terá, também, a possibilidade de melhorar suas negociações quando a bolha imobiliária murchar nos próximos dois anos e os preços dos imóveis se ajustarem ao que o investidor já acumulou na poupança.